Bank- og advokatforbehold – Hvad er det?

Når man køber bolig er der flere ting man skal være særlig opmærksom på. En af de vigtigste er at man får en boligadvokat tilknyttet i den afsluttende del af forhandlingerne.
En boligadvokat får indført advokatforbeholdet i købsaftalen, et forbehold, som kan vise sig at spare dig mange penge, såfremt du fortryder dit køb.
Med markedet som det er i dag kan ejendomsmæglerne være ivrige for at få dig til at underskrive købsaftalen. Med et advokatforbehold kan du underskrive og have vished fo,r at advokaten i ro og mag kan gennemgå papirerne, og hvis der er uoverensstemmelser eller mangler annullerer handlen uden at det koster dig 1% af købesummen.

Der er ingen formkrav til formuleringen af advokatforbeholdet, men der findes i grove træk 2 forskellige udgaver.

Den første udgave beror sig på, at købers advokat senest efter  en fastsat dato skal godkende handlen før den er endegyldig.

Den anden udgave beror sig på, at købers advokat kan meddele at handlen skal træde tilbage af beskrevne årsager.

Som køber er det foretrækkeligt, at have alternativ 1 da man så endegyldigt skal godkende handlen inden fristen udløber. Det gør at man selvom man har underskrevet kan genoverveje købet.
Den anden udgave er at foretrække hvis man er sælger, da køber skal begrunde hvorfor vedkommende træder tilbage fra handlen og at det er køber som skal gøre en aktiv handling for at annullere handlen og ikke som I tilfælde 1 hvor handlen bortfalder ved købers passivitet.

Det kan I nogle tilfælde være en god idé for sælger, at indføre et advokatforbehold.
Dette kan sikre, at køber er likvid og at købesummen kan betales som aftalt. Der kan også være andre forhold som gør at et advokatforbehold for sælger er egnet.

Husk at når du anvender advokatforbeholdet, skal din rådgiver være akkrediteret advokat. Mange mennesker opfatter i dag fejlagtigt advokatforbeholdet, som et gummiforbehold, som alle kan gøre gældende. Retspraksis har dog vist, at det kun er en advokat, der kan udfærdige advokatforbeholdet.
Derfor kan du komme økonomisk galt afsted, hvis du anvender en rådgiver som ikke er advokat og fejlagtigt får indført et advokatforbehold. Anvender du en køberådgiver, som ikke er boligadvokat, skal du i stedet for et advokatforbehold, få et rådgiver forbehold. På denne måde er du sikret såfremt din rådgiver finder anledning til at hæve handlen.

Bankforbehold

Ud over advokatforbehold er det almindeligt i forbindelse med køb og salg af fast ejendom, at have et bankforbehold.
Det betyder at banken, selvom køber har underskrevet, kan annullere handlen. Dette forbehold er ekstremt nyttig hvis man som køber står i en situation, hvor man eksempelvis skal sælge sit gamle hus, før man kan købe det nye.
Ved at indføre et bankforbehold kan man underskrive slutsedlen med det forbehold, at salget af ens eget hus skal være endegyldigt før at handlen er gældende. Således er man som køber sikret imod, at køberen af ens eget hus springer fra. For alternativt ville man have 2 terminer indtil at man får solgt sit tidligere hus eller alternativt skulle man benytte sig af fortrydelsesretten som koster 1% af købesummen. Så dette forbehold kan være økonomisk fornuftigt at få indført.

Fortrydelsesret er ikke et advokatforbehold

Et advokatforbehold skal ikke forveksles med købers fortrydelsesret. Der er en lovbestemt fortrydelsesret i forbindelse med køb af fast ejendom, som kun kan undgås i særlige tilfælde. Undtagelserne inkluderer ejendomme købt på auktion og landbrugsejendomme.
Fristen for at gøre sin fortrydelse gældende er 6 dage fra aftalens indgåelse. Lørdag indregnes ikke som en hverdag i denne sammenhæng og derfor vil en køber altid have en weekend at genoverveje sin beslutning.
Eventuelle bank og advokatforbehold er uden betydning for fortrydelsesretten. Hvis en køber gør brug af sin fortrydelsesret koster det 1% af købesummen.

Advokat, bank og rådgiverforbeholdene giver alle sammen købere muligheden for at springe fra. på trods af de har underskrevet en bindende købsaftale, uden at gøre brug af deres fortrydelsesret.
Selvom denne mulighed er der,  bør man dog fortsat være sikker på købet inden man sætter sin underskrift og ikke blot anvende forbeholdene for at reservere husene.  I nogle tilfælde kan man risikere at skulle betale den 1%. Derudover sætter man sælgers forventninger op, når man underskriver købsaftalen. Rent juridisk kan man også risikere at komme i problemer, hvis det kan bevises at man har handlet i ond tro.

Når du køber fast ejendom bør du derfor altid i det mindste alliere dig med en rådgiver og helst en boligadvokat, som kan rådgive dig igennem alle købets faser og sørge for du er indforstået med alle de økonomiske konsekvenser, som købet medfører, og som samtidig sikrer at du har forstået alle de papirer du underskriver.